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의원실통신

임대인이 실제거주 이유로 임차인 계약갱신 거절하고 매매 할 경우, 주택임대차보호법 적용 안 돼

- ‘실제 거주하려는 경우’로 임차인 내보내고 매매 할 경우, ‘임대한 경우’가 아니기 때문에 주택임대차보호법에 적용되지 않아
- 소병훈 의원, 제도적인 개선방안 필요

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국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원(경기 광주시갑)은 23일 국토교통부 종합감사에서, 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 개선 필요성을 강조했다.

 

주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인의 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하지만, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다. 하지만 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

 

여기서 문제는 ‘임대한 경우’다. 임대인이 임차인을 ‘실제 거주하려는 경우’라고 해서 임차인을 내보내고, 매도를 시도하는 경우 임차인은 주택임대차보호법에 따라 손해배상청구를 할 수 없다. ‘임대한 경우’가 아니기 때문이다.

 

이러한 경우 임차인은 민법 제750조에 따라 그 손해를 청구할 수 있을 뿐이다.

 

※ 민법

제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

최근 전세 매물 물량(출처 : 아실)을 살펴보면, 10월 초에는 8,000건대를 유지하다 중순 이후 10,000건을 넘어섰다. 일부 언론들이 전세 없는 아파트 단지들을 골라 전세대란을 말하고 있지만, 중요한 점은 이 아파트 단지에 전세로 사는 세대가 없는 것이 아니라, 전세 매물이 없는 것이고, 그만큼 전월세상한제와 계약갱신청구원이 제대로 발휘하고 있는 것으로 판단할 수 있다고 소 의원은 강조했다.

 

또한 서울시 아파트 매매 물량을 살펴보면, 10월 초에 3만8천~9천건에서 22일 기준 42,673건으로 증가추세다. 내년 6월부터 시행되는 종부세를 피하기 위해 임대사업자로 등록했던 주택들이 ‘실제 거주하려는 경우’라 해서 임차인을 내보내고 매물로 나오는 경우가 많다고 소 의원은 지적했다.

 

소병훈 의원은 “부동산 정책에 공간, 틈이 생기고 있어, 제도적인 개선방안이 필요하다”라며, “부동산 시장 안정화를 위해 정부가 계속적으로 정책을 보완하고, ‘부동산시장 불법행위대응반’이 활동을 지속해 나가고, ‘부동산거래분석원’이 출범해 활동을 이어나가야 한다”고 강조했다.

 

 

 

 

<주택임대차보호법>

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액


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