최근 재건축에 대한 대안으로 공동주택 리모델링 주택사업을 추진하고 있는 아파트단지가 부쩍 늘었다. 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 또는 증축하는 행위를 의미한다. 재건축사업은 기존 건물을 모두 철거한 후 새롭게 건물을 신축하는 것인데 반해, 리모델링은 기존 건물의 뼈대가 되는 골조 등을 그대로 사용하면서 증축, 개축 등을 하는 것을 의미한다. 

리모델링 주택사업이 활성화되는 가운데 대형 건설사들을 포함한 시공자들도 리모델링 주택사업 수주에 적극적으로 참여하고 있다. 특히 리모델링 주택사업에서 시공자 선정은 해당 구역의 성패를 좌우할 만큼 가장 중요한 사안이기 때문에 그 선정 절차와 방법에 대해서 잘 알아둘 필요가 있다.


▲ 법무법인 센트로 대표변호사 김정우
▲ 법무법인 센트로 대표변호사 김정우

시공자 선정 시기와 방법


공동주택 리모델링은 주택조합을 설립해서 시행하거나 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시행할 수 있다. 주택법 제66조 제2항, 제3항에 따르면 리모델링 주택조합이 시공자를 선정할 경우에는 조합설립인가를 받은 이후 조합 총회 결의를 통하여 선정할 수 있고, 입주자대표회의는 리모델링에 대하여 소유자 전원의 동의를 받은 후 시공자를 선정할 수 있다. 

시공자 선정 방법은 원칙적으로 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다. 다만 예외적으로 2회 이상 경쟁입찰을 하였으나 입찰자의 수가 해당 최저 입찰자 수에 미달하여 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 없게 된 경우에는 수의계약의 방법으로 시공자를 선정할 수도 있다. 



리모델링 시공자 선정기준의 적용 범위와 공정성 유지의무


국토교통부는 공동주택 리모델링의 시공자를 선정하는 방법에 대한 세부 기준인 ‘리모델링 시공자 선정기준’를 제정하여 고시하였는바, 위 선정기준도 철저히 준수해야 한다. 만약 이 기준으로 정하지 않은 사항이 있을 경우, 리모델링 주택조합 또는 입주자대표회의의 규약이 정하는 바에 따르며, 규약으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결에 따라야 한다. 다만, 대의원회를 두지 않은 경우에는 총회 또는 입주자대표회의의 의결(이하 ‘총회등’)에 따른다. 

또한 위 선정기준 제4조는 공정성 유지의무에 대해서도 규정하고 있는데, 먼저 리모델링 시공자 선정 입찰에 관계된 자는 입찰에 관한 업무가 자신의 재산상 이해와 관련되어 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력해야 하며, 조합 등의 임원은 입찰에 관한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보하여 조합원이나 입주자의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행해야 한다.



시공자 선정을 위한 입찰


‘리모델링 시공자 선정기준’ 제5조 이하에 시공자 선정 방법에 대하여 구체적으로 규정하고 있다. 시공자는 원칙적으로 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 3가지 입찰 방법으로 선정해야 한다. 다만, 미응찰 등의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회등의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다. 

일반경쟁입찰에 부치고자 할 경우 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 제한경쟁입찰에 부치고자 할 때에는 건설사업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급, 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합등의 신청으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있고, 이 경우 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며, 입찰자격제한에 대하여 총회등의 의결을 거쳐야 한다. 지명경쟁입찰에 부치고자 할 때에도 총회등의 의결을 거쳐야 하고 3인 이상의 입찰대상자를 지명해야 하며, 이중 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.



입찰 공고 및 총회 의결 등 구체적인 절차

 

조합등은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등), 입찰의 일시 및 장소 등 위 시공자 선정기준이 정하고 있는 사항을 공고해야 한다. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 입찰대상자에게 내용증명우편으로 발송해야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송해야 한다. 그리고 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 한다. 

조합등은 밀봉된 상태로 입찰서를 접수받아야 하고, 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰서를 제출한 건설사업자등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1인과 조합등 임원, 그 밖에 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다. 그리고 위와 같이 제출된 입찰서 모두를 총회등에 상정해야 한다. 


입찰이 마감된 후 리모델링 주택조합은 조합원 총회 의결을 통하여 시공자를 선정해야 한다. 이때 총회는 조합원의 과반수 이상이 직접 참석하여 의결해야 하며, 규약이 정한 대리인이 참석한 때에는 직접 참여로 본다. 만약 조합원이 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 총회 직접 참석자의 수에는 포함되지 않는다. 입주자대표회의는 그 구성원의 3분의 2 이상이 참석한 경우에 의사를 진행할 수 있으며, 참석한 구성원의 과반수 찬성으로 의결한다. 그리고 조합등은 총회등에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설사업자등별로 조합원이나 입주자대표회의 구성원에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 한다. 

조합등은 총회 등을 거쳐서 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 계약을 체결해야 하며, 만약 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회등의 의결을 거쳐 해당 시공자 선정을 무효로 할 수 있다. 


시공자 선정절차는 리모델링 사업의 성패를 결정하는 가장 중요한 절차이며 주택법 및 관련 규정 사항을 철저히 준수해야 한다. 절차의 하자나 분쟁을 미연에 예방하기 위하여 리모델링 전문 변호사의 조력을 받아 사업을 추진하는 것을 추천한다. 

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