광명 11구역 재개발 총회 용역 독점과 '유령법인'의 그림자 특정 인물(서주영) 관련 업체가 조합 총회 용역 83.6% 독식… 자본잠식·재무제표

광명제11R구역 주택재개발정비사업조합의 용역 계약 체결 과정에서 특정 인물과 연계된 업체들이 수수께끼 같은 구조 속에서 수십억 원 규모의 계약을 사실상 독점해 온 정황이 밝혀져 조합 조합원들과 정비사업 업계에 거센 파장이 일고 있습니다.

본지가 입수한 내부 분석 보고서에 따르면, 서주영 씨가 대표, 사내이사, 감사 등으로 등재되어 있는 일련의 업체들이 지난 수년간 조합의 주요 총회 대행 및 홍보 용역 계약을 싹쓸이한 것으로 확인되었습니다. 이 과정에서 입찰 담합 의혹, 이른바 ‘쪼개기 계약’을 통한 전자조달 의무 회피 의혹, 그리고 재무적 실체가 불분명하거나 자본 구조가 매우 취약한 부실 업체를 선정한 배경에 대해 철저한 사법적·행정적 규명이 필요하다는 목소리가 강력하게 제기되고 있습니다.

실태 분석 (수주 독점): 2019년부터 2026년까지 전체 총회 용역의 83.6%(24억 7,628만 원)를 '서주영' 인적 네트워크 관련 4개 업체가 독식한 실태 분석.

입찰 및 계약의 문제점: 동일 인물 관련 업체 간의 셀프 경쟁/짜고 치기 입찰 의혹(네오컨설팅 vs 서서플래너 / 네오컨설팅 vs 탑솔루션).

전자조달 의무 기준(2억 원)을 회피하기 위한 동일 날짜 수주/쪼개기 계약 정황.

대표 교체 후에도 계약이 승계되는 이례적 특혜 구조.

지배구조 및 인적 연결망 심층 분석: 서주영-김동종-정혜숙 3인을 중심으로 한 교차 등기, 명의와 지배의 분리, 하남시 동일 건물 내 입주 등 '지배구조 꼬리표' 분석.

재무건전성 및 부실 위험:

9년간 재무제표가 전무한 유령 상태로 17.7억 원을 수수한 ㈜네오컨설팅.

부채비율 1,086.7%, 차입금 의존도 83.1%에 달하는 ㈜로앤일의 극심한 재무 부실과 영업이익을 잠식하는 이자비용.

연계 법인들의 완전자본잠식 및 휴·폐업 현황.

결론 및 향후 확인 과제: 수주 적격심사 배점 항목 재조사, 담합 정황 확인, 감사보고서 실지급액 추적 등 향후 수사 및 조사 필요 항목 제언.

광명 11구역 재개발 총회 용역 독점과 '유령법인'의 그림자

특정 인물(서주영) 관련 업체가 조합 총회 용역 83.6% 독식… 자본잠식·재무제표 미공시 업체에 수십억 혈세 유출 정황

도심 재개발 뒤편의 어두운 그늘

경기도 광명시의 핵심 재개발 사업지로 꼽히는 '광명제11R구역 주택재개발정비사업조합'(이하 광명11구역). 총 사업비 수조 원대에 달하는 수도권 최대 규모의 재개발 현장 중 하나인 이곳에서 최근 용역 계약을 둘러싼 심각한 난맥상이 드러나 파장이 일고 있다.

주택재개발 사업의 성패는 투명성과 공정성에 달려있다. 특히 조합원들의 동의를 구하고 의사결정을 내리는 '총회' 관련 용역은 사업의 정통성과 직결된 핵심 업무다. 그러나 최근 확보된 내부 분석 보고서 및 법인 등기부, 입찰 자료에 따르면, 광명11구역의 총회 기획, 홍보, 서면결의서 징구 등 핵심 용역들이 특정 인물과 연계된 부실 업체들에 의해 독점되어 온 정황이 포착됐다.

2019년부터 2026년에 이르기까지 조합이 발주한 총회 관련 용역 금액의 무려 83.6%가 단 한 명의 핵심 인물, '서주영'이라는 이름으로 모이는 인적 네트워크 관련 업체들에 집중되었다. 이 과정에서 재무제표조차 공시하지 못하는 유령 상태의 법인이 수십억 원의 용역을 따내는가 하면, 같은 인물이 등재된 업체끼리 '짜고 치는' 형태의 입찰 경쟁을 벌인 정황도 다수 확인됐다.

특정 인물 '서주영'과 24.7억 원 용역 독점 잔치

본지가 입수한 '광명11R구역 서주영 관련 업체 용역 수주와 지배구조·재무건전성 분석 보고서'에 따르면, 2019년부터 2026년까지 광명11구역 조합이 체결한 총회 및 홍보 용역 15건 중 12건(83.6%)을 서주영이 대표, 사내이사, 감사 등으로 등재된 4개 업체가 수주한 것으로 확인됐다. 금액으로 환산하면 전체 29.71억 원 중 24.76억 원에 달한다.

업체명 | 서주영 관련 지위 | 수주 주요 내용 | 수주 건수 | 금액 (억 원)

㈜로앤일 | 대표이사 (2025.7~2026.7) | 2026년 총회대행, 수분양자 동의서 징구 | 2건 | 3.06 |

㈜탑솔루션 | 사내이사 | 2024년 총회 입찰 참여 (미선정) | 0건

2019~2026년 조합 용역의 83.6%** | 12건 |24.76

2015년 이후 광명11구역 전체 용역 집계로 확대해 보더라도 서주영 관련 업체의 비중은 58.8%에 이른다. 사실상 광명11구역의 총회 운영과 조합원 홍보 관련 사업이 특정 개인의 영향력 아래 완전히 통제되어 왔음을 보여주는 수치다.

특히 사업 추진 과정에서 업체명이 '네오컨설팅'에서 '서서플래너', 그리고 '로앤일'로 교묘하게 바뀌었으나, 등기부등본 분석 결과 이들 업체의 실질적인 컨트롤 타워 및 핵심 임원은 동일 인물(서주영)인 것으로 파악됐다.

'그들만의 리그'… 셀프 경쟁과 쪼개기 계약의 실태

용역 수주 과정에서 드러난 가장 큰 문제점 중 하나는 '유령 경쟁'과 '수의계약 회피용 분리 계약'이다.

① 서주영 대 서주영: 무늬만 입찰 경쟁

2021년 3월 진행된 관리처분계획 수립 등을 위한 용역 입찰에서 ㈜네오컨설팅(2억 9,500만 원)이 최종 선정됐다. 그러나 당시 낙찰 실패한 경쟁 업체는 서서플래너(3억 700만 원)였다. 문제의 핵심은 네오컨설팅의 사내이사가 서주영이었고, 서서플래너는 서주영이 대표로 있는 개인사업자였다는 점이다. 즉, 한 사람이 두 개의 탈을 쓰고 나와 입찰 단가를 조율하는 형태의 '셀프 경쟁'을 벌인 셈이다.

이러한 정황은 2024년 4월 총회 용역 입찰에서도 반복된다. ㈜네오컨설팅(2억 5,700만 원 선정)의 경쟁 상대로 참여한 ㈜탑솔루션 역시 서주영이 사내이사로 등재된 법인이었다. 국가계약법 및 정비사업 계약업무 처리기준상 명백한 입찰 담합 및 공정성 훼손 행위에 해당할 수 있는 대목이다.

② 2억 원 전자조달 의무 피하려 동일 날짜 분리 계약

2020년 2월 20일, 광명11구역 조합은 같은 날 3건의 용역 계약을 체결한다.

㈜네오컨설팅: 총회기획 용역 (9,700만 원) / 동희 홍보(외부) (9,200만 원)

서서플래너: 총회유인 홍보(내부) (8,700만 원)

합산 금액은 2억 7,600만 원으로 정비사업 계약 기준상 2억 원을 초과하여 전자조달시스템을 통한 일반경쟁입찰 대상이 된다. 그러나 조합은 이를 1억 원 미만의 3개 용역으로 일명 '쪼개기' 계약하여 추정 가격을 낮추고 수의계약 및 자율 입찰 방식을 적용했다. 이 중 2건(1억 7,900만 원)이 서주영 관련 업체로 들어갔다.

3인의 인적 연결망과 꼬리물기식 법인 운영

분석 보고서가 제시한 지배구조(인적 연결망)는 더욱 충격적이다. 서주영 개인뿐만 아니라, 김동종, 정혜숙 3인이 복수의 법인 등기부에 교차 출현하며 거대한 '페이퍼 컴퍼니 네트워크'를 형성하고 있었다.

핵심 3인 인적 연결망

서주영 (핵심 인물)

대표: 서서플래너(개인), ㈜로앤일(2025.7~2026.7)

사내이사: ㈜네오컨설팅, ㈜탑솔루션

김동종 (로앤일 지분 100% 보유)

대표이사: ㈜로앤일(2026.7~)

사내이사(전 대표): ㈜오케이쉐어드, 디제이피건설㈜, ㈜백강디엔에스(청산인)

정혜숙 (동일 소재지 법인 대표)

대표이사: ㈜오케이쉐어드, 디제이피건설㈜

주소지와 대표권의 수상한 교차

본점의 집중: 하남시 서하남로48번길 40-12 건물에 ㈜로앤일, ㈜오케이쉐어드(2층), 디제이피건설㈜, 서서플래너(3층)가 함께 입주해 있다.

대표권 단기 교체: ㈜로앤일의 경우 2026년 2월 7일 광명11구역과 2억 6,120만 원 상당의 총회대행 계약을 체결할 당시 대표는 윤송만이였으나, 계약 불과 5개월 뒤 대표이사가 서주영으로 바뀌었고, 2026년 7월에는 지분 100%를 가진 김동종으로 재교체되었다. 명의와 실질 지배가 완전히 분리되어 있어 책임 소재가 불분명한 전형적인 구조다.

재무제표 '0건' 업체와 부채비율 1,080% 업체의 수주 비밀

더욱 심각한 문제는 광명11구역 조합원들의 자금이 투입되는 이들 용역 업체들의 재무 상태가 정상적인 기업 활동이 불가능할 정도로 극심하게 부실하다는 점이다.

① 9년간 재무제표가 전무한 ㈜네오컨설팅 (17.71억 원 수주)

가장 많은 용역비(17.71억 원)를 가져간 ㈜네오컨설팅은 2017년 설립 이후 KED(한국평가데이터) 기준 재무상태표, 손익계산서, 현금흐름표 등 재무제표가 **단 한 건도 조회되지 않는 상태**다. 즉, 회사의 자본금이 얼마인지, 부채가 얼마인지, 정상적으로 세금을 납부하고 있는지조차 검증되지 않은 기업이다. 조합이 사업 적격심사 및 재무 평가 과정에서 어떤 기준을 바탕으로 이 업체에 8건의 용역을 맡겼는지 의문이 증폭된다.